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郑州的小户型越来越微信抢红包少,这才是刚需最大的痛

文丨三环前段时间,南三环某项目又开了几十套小户型住宅,面积从56-81㎡不等。开盘之前,没做分销,宣传力度般。本来以为,这次的小户型开盘会和上次样,20分钟清盘。开盘现场,有很多中介都在等价格,想着自购套。现场的中介在聊天的

  文丨三环

  前段时间,南三环某项目又开了几十套小户型住宅,面积从56-81㎡不等。

  开盘之前,没做分销,宣传力度般。

  本来以为,这次的小户型开盘会和上次样,20分钟清盘。

  开盘现场,有很多中介都在等价格,想着自购套。

  现场的中介在聊天的时候,对项目价格进行了个预测:

  这个位置,小户型,怎么也得卖1.5万元/㎡,即使卖到1.55万元/㎡,也适合买。

  结果,这位中介看中的户型和楼层,单价1.67万元/㎡。

  室厅,总价100万,首付30万。

  那位中介在听完这个价格后,就骂骂咧咧的拉着同事走了,房子也不看了,朋友圈也不发了,坐到售楼部外的个小饭馆里,要了箱啤酒。

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  郑州的小户型很稀缺。

  现在,郑州市区内,大部分项目都不做小户型(房、两房)了。

  扒拉下郑州主城区在售楼盘的信息,在售有小户型(房、两房)的项目,共不超过20个,品牌开发商的小户型,不超过10个。

  之所以这些市区内的小户型还在售,要么是卖的太贵,要么就是项目硬伤太多,否则,早就卖完了。

  现在市场上在售的,90㎡左右的小三房,也比同项目的大户型更贵些。

  上周开盘的北区某楼盘,最小的92㎡户型在1.3万元/㎡左右,而最大的141㎡户型,价格在1.1万+,相差2000元/㎡。

  供需关系决定价格,需求更大的小户型,当然价格要更高些。

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  再来思考个问题:

  小户型稀缺,那开发商为什么不多建些小户型?

  我们先来看组数据:

  数据来源:思源地产2019半年报

  根据统计,2012年的时候,90㎡以下的房子销售占比为67%;再往后90㎡以下房子的销售占比逐年递减,直到2019年的34%。

  这个数据说明了什么?

  第小户型的需求量变小了;

  第二小户型的供应量也变小了。

  小户型的需求量、供应量齐跌,是有非常深刻的原因存在的,而不是郑州改善需求的崛起。

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  第个是历史原因。

  2015年2月17日,“河南将不再强制规定小户型所占比例”的新闻引起了广泛关注,这意味着,在河南实施9年之久的“90/70”政策将步入终结。

  “90/70”政策,即新建商品住房套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。

  这个政策就是为了楼市退烧而生,退烧的原理是这样的:

  每当市场行情较好、房价快速上涨之时,公众号二维码,“90/70”政策的优势便会突显。此时,市场上总价低、数量多的小户型对于刚需型购房者是个极大的安慰,可以有效的控制舆论。

  但是,这个政策也有不好的面:

  每当市场情况不乐观、去库存压力大之时,“90/70”政策便成了道令人头疼的“紧箍咒”。此时正值楼市政策相对宽松之时,刚需追涨杀跌不再入手,改善型需求逐渐复苏,可当开发商想要依据市场需求合理配置多样化产品之时,往往会受到“90/70”政策的制约,无法合理均衡产品结构。

  为什么会出现这样的局面?刚需购房者请好好反思。

  何为刚需?就是购房者中相对“穷”的那部分。这部分购房者往往是压上全部积蓄,去买套房子。

  所以,在买房的时候,往往“追涨杀跌”。在房价上涨之时,恐慌性购买,就怕涨到自己买不起;在房价下跌的时候,往往又持币观望,总觉得以后还能遇到更便宜的房子。

  在这种“追涨杀跌”的过程中,刚需总是能非常“幸运”的踏准最高点,错过最低点,然后成功站岗,为国接盘。

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  第二个原因,是因为早期的部分小户型产品,品质太差。

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作者: admin

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